Wer ein Haus bauen möchte, plant meist zuerst mit dem Preis für das Grundstück und die reinen Baukosten. Doch wer dabei die Bau-Nebenkosten vergisst, riskiert eine massive Finanzierungslücke. Diese oft unterschätzten Zusatzkosten können bis zu 15–20 % der gesamten Baukosten ausmachen – und sind in der Regel nicht im Bauvertrag enthalten. In diesem Beitrag erfährst du, was genau zu den Bau-Nebenkosten gehört, wie hoch sie im Durchschnitt ausfallen, welche Posten du einplanen solltest und wie du dein Budget realistisch kalkulierst.
Was sind Bau-Nebenkosten? – Definition
Bau-Nebenkosten sind alle zusätzlichen Ausgaben, die im Zusammenhang mit einem Neubau entstehen, aber nicht Teil der eigentlichen Baukosten (Hauspreis) sind.
Sie entstehen vor, während und nach der Bauphase und betreffen z. B. Behörden, Planung, Versicherungen und Erschließung.
Wichtige Bestandteile der Bau-Nebenkosten
Hier eine Übersicht über die häufigsten Positionen:
1. Grunderwerbskosten
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
- Maklergebühren (falls beauftragt: bis zu 3,57 %)
Beispiel (Grundstückspreis 100.000 €):
- Grunderwerbsteuer (5 %): 5.000 €
- Notar & Grundbuch: 1.500 €
- Makler: 3.570 €
→ Gesamtkosten: 10.070 €
2. Baugenehmigung und Behördengebühren
- Bauantrag
- Prüfstatiker
- Vermessung (Lageplan, Grenzvermessung)
- Bauwasser, Baustrom
Kosten: ca. 1.000–5.000 €
3. Erschließungskosten
- Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Telekom
- Zufahrt, Gehweg, Straßenbau (anteilig)
Kosten: je nach Gemeinde und Lage 5.000–15.000 €
4. Architekt, Statiker, Energieberater
- Architektenhonorar nach HOAI
- Statikberechnungen
- Energieausweis
Kosten: ca. 10–15 % der reinen Baukosten
💡 Bei Fertighäusern sind Architektenkosten oft bereits enthalten.
5. Versicherungen rund ums Bauen
- Bauherrenhaftpflicht (Pflicht!)
- Feuerrohbauversicherung (oft über Wohngebäudeversicherung)
- Bauleistungsversicherung
Kosten: ca. 300–1.000 €
Weitere häufige Bau-Nebenkosten
| Posten | Typische Kosten |
|---|---|
| Bodengutachten | ca. 500–1.500 € |
| Baustraße, Baustellenzufahrt | 1.000–3.000 € |
| Baustrom/-wasser | 1.000–2.000 € |
| Hausanschlüsse | 5.000–10.000 € |
| Baustellenabsicherung | 300–800 € |
| Entsorgung von Aushub | 1.000–3.000 € |
| Außenanlagen (Garten, Zufahrt) | 5.000–20.000 € |
Wie hoch sind Bau-Nebenkosten insgesamt?
Als Faustregel gilt:
- 15–20 % der gesamten Bausumme
- Bei einem Hauspreis von 300.000 € sind das ca. 45.000–60.000 €
- Wichtig: Bei günstigeren Bauprojekten (z. B. Tiny Houses) kann der prozentuale Anteil deutlich höher ausfallen
Unterschied: Bau-Nebenkosten vs. Erwerbsnebenkosten
| Kategorie | Bau-Nebenkosten | Erwerbsnebenkosten |
|---|---|---|
| Wofür? | Beim Neubau | Beim Kauf bestehender Immobilie |
| Typisch | Genehmigungen, Erschließung, Planung | Grunderwerbsteuer, Notar, Makler |
| Wann fällig? | Vor und während der Bauphase | Einmalig beim Kaufabschluss |
Bau-Nebenkosten richtig kalkulieren – Tipps
- Puffer einplanen
– 10–15 % unvorhergesehene Kosten einkalkulieren - Leistungsbeschreibung genau prüfen
– Was ist im Bauvertrag enthalten, was nicht? - Bauleistungsversicherung abschließen
– schützt vor unvorhersehbaren Schäden auf der Baustelle - Erschließung mit Gemeinde klären
– rechtzeitig prüfen, welche Erschließungsmaßnahmen offen sind - Förderprogramme nutzen
– z. B. KfW-Kredite für energieeffizientes Bauen
Finanzierung der Bau-Nebenkosten
Viele Banken erwarten, dass Bau-Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden – sie finanzieren meist nur Bau- und Grundstückskosten.
💡 Tipp: Mindestens 20–30 % Eigenkapital einplanen, um alle Nebenkosten sicher abzudecken.
Häufige Fragen (FAQs)
Was gehört alles zu den Bau-Nebenkosten?
Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Erschließung, Genehmigungen, Architekt, Versicherungen und Baustelleninfrastruktur.
Wie viel Prozent der Gesamtkosten machen Bau-Nebenkosten aus?
In der Regel 15–20 %, je nach Bauvorhaben und Region auch mehr.
Sind Bau-Nebenkosten steuerlich absetzbar?
Nur teilweise – z. B. als Werbungskosten bei Vermietung oder bei betrieblich genutzten Gebäuden.
Was kostet die Erschließung eines Grundstücks?
Je nach Lage und Gemeinde 5.000 bis 15.000 € – in Ausnahmefällen auch mehr.
Müssen Bau-Nebenkosten mitfinanziert werden?
Banken verlangen oft, dass diese aus Eigenmitteln getragen werden – nur bei guten Bonitäten ist eine Finanzierung möglich.
Fazit: Bau-Nebenkosten realistisch kalkulieren spart bares Geld
Die Bau-Nebenkosten sind ein zentraler Bestandteil jedes Bauprojekts – auch wenn sie auf den ersten Blick nicht sichtbar sind. Wer sie unterschätzt oder nicht ausreichend einkalkuliert, gerät schnell in finanzielle Engpässe. Umso wichtiger ist es, alle Posten transparent aufzulisten, realistisch zu bewerten und mit der Bank abzustimmen. Denn nur mit vollständiger Kostenübersicht lässt sich der Traum vom Eigenheim wirklich sicher und stressfrei verwirklichen.