Die Tilgung ist ein zentraler Begriff in der Finanz- und Kreditwelt. Sie beschreibt den Teil der Kreditrate, der zur Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens dient – im Gegensatz zu den Zinsen, die für die Nutzung des Geldes anfallen. Wer einen Kredit aufnimmt, muss diesen nicht nur verzinsen, sondern auch regelmäßig tilgen, um seine Schulden zu reduzieren. Die Art und Höhe der Tilgung haben entscheidenden Einfluss auf die Gesamtkosten eines Darlehens und die Laufzeit. In diesem Beitrag erfährst du alles Wichtige zur Tilgung: von den verschiedenen Tilgungsformen bis zu Tipps zur optimalen Rückzahlungsstrategie.
Was ist Tilgung?
Unter Tilgung versteht man die planmäßige oder außerplanmäßige Rückzahlung eines aufgenommenen Kredits oder Darlehens. Sie reduziert die Restschuld und erfolgt meist in monatlichen Raten, die sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammensetzen.
Der Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen
- Zinsen: Entgelt für die Nutzung des geliehenen Kapitals
- Tilgung: Rückzahlung des geliehenen Betrags (Kapitalrückführung)
Mit jeder Rate sinkt durch die Tilgung die verbleibende Restschuld – und damit auch der Zinsanteil bei Annuitätendarlehen.
Tilgungsarten im Überblick
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie ein Darlehen getilgt werden kann. Die Wahl der Tilgungsart beeinflusst die Laufzeit, die monatliche Belastung und die Gesamtzinskosten.
1. Annuitätentilgung (Annuitätendarlehen)
Die häufigste Tilgungsform bei Immobilienkrediten.
- Gleichbleibende monatliche Rate (Annuität)
- Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt mit der Zeit
- Gut planbar
2. Ratentilgung (lineare Tilgung)
- Gleichbleibende Tilgungsbeträge
- Sinkende Raten durch fallenden Zinsanteil
- Höhere Anfangsbelastung, aber geringere Gesamtkosten
3. Endfällige Tilgung (Bullet Loan)
- Zinsen werden laufend gezahlt, Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe
- Höheres Risiko, oft in Kombination mit Lebensversicherungen oder Bausparverträgen
4. Sondertilgung
- Zusätzliche außerplanmäßige Zahlungen zur schnelleren Rückzahlung
- Oft vertraglich limitiert oder mit Gebühren verbunden
- Spart Zinsen und verkürzt Laufzeit
Der Tilgungssatz: Wie schnell soll getilgt werden?
Der Tilgungssatz gibt an, mit welchem Prozentsatz des ursprünglichen Darlehensbetrags jährlich getilgt wird.
Beispiel:
- Darlehensbetrag: 200.000 €
- Tilgungssatz: 2 % → Jährliche Tilgung: 4.000 €
Empfohlen wird bei Baufinanzierungen ein Tilgungssatz von mindestens 2–3 %, um die Rückzahlung nicht zu sehr in die Länge zu ziehen.
Einfluss der Tilgung auf Laufzeit und Gesamtkosten
Die gewählte Tilgung hat einen direkten Einfluss auf:
- Laufzeit des Darlehens
- Gesamtkosten durch Zinsersparnis
Beispiel bei 2 % vs. 3 % Tilgung (bei 200.000 € Darlehen, 3 % Zins):
| Tilgungssatz | Monatliche Rate | Laufzeit | Gesamtzins |
|---|---|---|---|
| 2 % | ca. 833 € | ca. 35 Jahre | ca. 123.000 € |
| 3 % | ca. 1.000 € | ca. 26 Jahre | ca. 85.000 € |
👉 Höherer Tilgungssatz = kürzere Laufzeit + weniger Zinsen
Sondertilgungen: Flexibilität bei der Rückzahlung
Viele Kreditverträge ermöglichen Sondertilgungen – z. B. bis zu 5 % oder 10 % der Restschuld pro Jahr ohne Zusatzkosten. Das lohnt sich besonders:
- Bei Gehaltserhöhungen, Erbschaften, Boni
- Um schneller schuldenfrei zu werden
- Um Zinskosten zu sparen
💡 Tipp: Bereits beim Vertragsabschluss auf Sondertilgungsrechte achten!
Tilgung bei Förderdarlehen (z. B. KfW)
Förderdarlehen – wie etwa von der KfW-Bank – bieten oft flexible Tilgungsmöglichkeiten, etwa:
- Tilgungsfreie Anlaufjahre
- Günstige Zinssätze mit Tilgungszuschüssen
- Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Auch hier ist eine fundierte Tilgungsplanung entscheidend für die Gesamtkosten.
Tilgungsplan: Überblick und Transparenz
Ein Tilgungsplan zeigt für jede Rate auf:
- Wieviel Tilgung und Zins enthalten sind
- Wie sich die Restschuld entwickelt
- Wann das Darlehen vollständig getilgt ist
Der Tilgungsplan ist essenziell für die Finanzplanung und Liquiditätssteuerung – und oft Bestandteil des Kreditvertrags.
Tilgung und Steuerliche Aspekte
- Selbstnutzer können Tilgungen nicht steuerlich absetzen
- Bei Vermietung oder betrieblich genutzten Immobilien kann der Zinsanteil abgesetzt werden – nicht aber die Tilgung
- Tilgungszuschüsse bei Förderdarlehen müssen ggf. als steuerpflichtige Einnahme behandelt werden
Häufige Fehler bei der Tilgung
- Zu niedriger Tilgungssatz → lange Laufzeit und hohe Zinslast
- Keine Sondertilgungen vereinbart
- Tilgung ohne Berücksichtigung der persönlichen Lebensplanung
- Keine Rücklagen gebildet für unvorhergesehene Belastungen
FAQs zur Tilgung
Das hängt von deiner Finanzsituation ab. Annuitätendarlehen sind am beliebtesten. Lineare Tilgung ist günstiger, aber belastender.
Mindestens 2 % – bei niedrigen Zinsen besser 3 % oder mehr.
Nur wenn der Vertrag Tilgungsanpassungen erlaubt – oder bei Anschlussfinanzierung.
Das ist vertraglich geregelt – oft 1× jährlich bis zu 5 oder 10 % der Restschuld.
Sie verkürzt die Laufzeit deutlich und spart Zinsen – besonders bei langen Laufzeiten und hohen Krediten.
Fazit: Tilgung richtig planen, Zinsen sparen
Die Tilgung ist ein zentrales Element jeder Finanzierung. Wer klug tilgt, spart bares Geld und wird schneller schuldenfrei. Entscheidend ist die Wahl des passenden Tilgungssatzes, die vertragliche Flexibilität (z. B. für Sondertilgungen) und ein transparenter Tilgungsplan. Besonders bei langfristigen Krediten – etwa für die Immobilie – zahlt sich eine clevere Tilgungsstrategie mehrfach aus.