Die Annuität ist ein zentraler Begriff in der Bau- und Immobilienfinanzierung. Sie steht für die regelmäßige Jahres- oder Monatszahlung, mit der ein Annuitätendarlehen zurückgezahlt wird. Doch was genau steckt hinter dem Begriff? Wie setzt sich eine Annuität zusammen, wie verändert sie sich über die Laufzeit – und warum ist sie für Kreditnehmer und Banken so wichtig? In diesem Beitrag erfährst du alles Wesentliche zur Annuität, praxisnah erklärt und mit Rechenbeispielen veranschaulicht.
Was ist eine Annuität? – Definition
Die Annuität ist die gleichbleibende Rate, mit der ein Darlehen in regelmäßigen Abständen (meist monatlich oder jährlich) zurückgezahlt wird.
Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil, die sich im Zeitverlauf verändern – die Gesamtzahlung bleibt aber gleich.
Annuitäten kommen vor allem bei folgenden Kreditarten zum Einsatz:
- Annuitätendarlehen (z. B. Immobilienkredite)
- Hypothekendarlehen
- Förderkredite (z. B. KfW-Darlehen)
Aufbau der Annuität
Jede Annuität (Rate) besteht aus zwei Bestandteilen:
- Zinsanteil: Zinsen auf die Restschuld des Darlehens
- Tilgungsanteil: Anteil, der das Darlehen reduziert
Mit fortschreitender Laufzeit nimmt der Zinsanteil ab, der Tilgungsanteil steigt.
💡 Warum? Weil die Restschuld sinkt – auf sie werden weniger Zinsen fällig.
Formel zur Berechnung der Annuität
Die Annuität AAA lässt sich mit folgender Formel berechnen: A=Darlehenssumme×(Sollzinssatz+Tilgungssatz)A = \text{Darlehenssumme} \times (\text{Sollzinssatz} + \text{Tilgungssatz})A=Darlehenssumme×(Sollzinssatz+Tilgungssatz)
Beispiel:
- Darlehenssumme: 200.000 €
- Zinssatz: 2 % p. a.
- Tilgungssatz: 2 % p. a.
A = 200.000 × (0,02 + 0,02) = 200.000 × 0,04 = 8.000 €
➡️ Jährliche Annuität: 8.000 €
➡️ Monatliche Rate: 666,67 €
Annuitätendarlehen vs. andere Kreditformen
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 4.000 € | 4.000 € | 196.000 € |
| 2 | 3.920 € | 4.080 € | 191.920 € |
| … | … | … | … |
→ Der Tilgungsanteil steigt kontinuierlich, die Zinskosten sinken
Annuitätenrechner – ein hilfreiches Tool
Viele Banken und Finanzportale bieten Annuitätenrechner an, mit denen du:
- Monatliche Raten berechnen
- Tilgungspläne erstellen
- Gesamtkosten vergleichen kannst
💡 Unverzichtbar für eine realistische Haushaltsrechnung vor Kreditaufnahme.
Annuität bei unterschiedlichen Tilgungssätzen
Beispiel: 2 % vs. 3 % Anfangstilgung
| Parameter | Tilgung 2 % | Tilgung 3 % |
|---|---|---|
| Zinssatz | 3,0 % | 3,0 % |
| Darlehen | 200.000 € | 200.000 € |
| Annuität p. a. | 10.000 € | 12.000 € |
| Laufzeit (ca.) | 33 Jahre | 25 Jahre |
| Zinskosten gesamt | höher | geringer |
➡️ Höhere Tilgung = schnellere Rückzahlung = geringere Zinskosten
Häufige Fragen (FAQs)
Was ist eine Annuität einfach erklärt?
Eine gleichbleibende Rate für einen Kredit, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt – ideal für planbare Rückzahlung.
Ist die Annuität immer gleich hoch?
Ja – im klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Sollzinsbindung gleich.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Empfohlen werden mindestens 2 % Anfangstilgung – bei niedrigem Zinsniveau gerne auch 3–5 %.
Wie lange läuft ein Annuitätendarlehen?
Üblich sind 10–30 Jahre – abhängig von Zinssatz, Tilgung und Restschuld.
Gibt es auch Annuitätendarlehen mit variablen Zinsen?
Ja – dann ändert sich die Annuität mit dem Zinssatz. Diese Variante ist aber weniger planbar.
Fazit: Die Annuität – das Fundament planbarer Kreditrückzahlung
Die Annuität ist ein bewährtes Modell zur Rückzahlung von Darlehen. Sie kombiniert Konstanz, Planbarkeit und langfristige Sicherheit, was sie zur bevorzugten Kreditform für Immobilienkäufer macht. Wer sich mit Zins- und Tilgungsanteil beschäftigt und verschiedene Tilgungssätze vergleicht, kann nicht nur die Laufzeit optimieren, sondern auch Zinskosten sparen. Ein kluger Umgang mit der Annuität ist der erste Schritt in eine solide Baufinanzierung.