Der Traum vom Eigenheim beginnt meist mit dem Kauf eines passenden Baugrundstücks. Doch die Grundstückskosten umfassen weit mehr als nur den Kaufpreis. Wer hier nicht sorgfältig kalkuliert, riskiert eine Finanzierungslücke oder Planungsverzögerung. Denn neben dem Preis pro Quadratmeter kommen noch zahlreiche Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und mögliche Erschließungskosten hinzu. In diesem Beitrag erfährst du, welche Faktoren die Grundstückskosten beeinflussen, welche Posten du einplanen solltest – und wie du den Gesamtaufwand realistisch einschätzt.
Was sind Grundstückskosten? – Definition
Die Grundstückskosten bezeichnen die Gesamtausgaben, die beim Erwerb eines Grundstücks für eine Bebauung oder andere Zwecke anfallen. Sie setzen sich zusammen aus:
- Kaufpreis pro Quadratmeter
- Erwerbsnebenkosten
- Erschließungskosten (sofern nicht im Kaufpreis enthalten)
- Sonstige Aufwendungen (z. B. Vermessung, Altlastenprüfung)
Grundstückskosten bilden die Grundlage jeder Immobilienfinanzierung – sie sind meist der erste große Ausgabeposten beim Hausbau.
Die wichtigsten Bestandteile der Grundstückskosten
1. Kaufpreis des Grundstücks
- Preis pro Quadratmeter × Grundstücksgröße
- Starke Unterschiede je nach:
- Lage (Bundesland, Stadt, ländlich/urban)
- Erschließungszustand
- Grundstücksart (Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland)
- Nachfrage & Infrastruktur
💡 In Städten wie München oder Hamburg liegt der m²-Preis oft bei >1.000 €, in ländlichen Regionen mitunter unter 100 €.
2. Grunderwerbsteuer
- Einmalige Steuer beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie
- Höhe je nach Bundesland: 3,5 – 6,5 %
- Beispiel:
- Kaufpreis: 150.000 €
- Grunderwerbsteuer (5 %): 7.500 €
3. Notarkosten & Grundbuchkosten
- Notar beurkundet den Kaufvertrag
- Eintrag ins Grundbuch erforderlich
- Pauschal mit ca. 1,5 % des Kaufpreises kalkulieren
4. Maklerprovision (falls zutreffend)
- Vermittlung durch Makler → Provisionspflicht
- Höhe: bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.)
- Bei Baugrundstücken häufig Käuferprovision
Erschließungskosten – oft Teil der Grundstückskosten
Ein Baugrundstück muss an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen sein:
- Wasser, Abwasser
- Strom, Gas, Telekommunikation
- Straßenanbindung, Gehwege
Wenn das Grundstück nicht voll erschlossen ist, entstehen zusätzliche Erschließungskosten:
| Erschließungsart | Typische Kosten |
|---|---|
| Stromanschluss | 2.000–3.500 € |
| Wasser & Abwasser | 3.000–6.000 € |
| Telekommunikation | 1.000–2.000 € |
| Straßenausbauanteil | je nach Gemeinde unterschiedlich, teils > 10.000 € |
💡 Wichtig: Kläre mit dem Verkäufer oder der Gemeinde, ob das Grundstück erschlossen ist – das hat enormen Einfluss auf die Gesamtkosten.
Weitere mögliche Kosten beim Grundstückserwerb
| Kostenart | Beschreibung |
|---|---|
| Vermessungskosten | Bei Neubildung von Flurstücken, Teilungen |
| Altlastenprüfung | Wichtig bei früherer gewerblicher Nutzung |
| Bodengutachten | Grundlage für Planung & Statik |
| Baugrunduntersuchung | Ermittlung der Tragfähigkeit des Bodens |
| Baumfällung, Geländemodellierung | Bei schwierigen Grundstücksbedingungen |
Beispielrechnung: Grundstückskosten für ein Bauvorhaben
Angenommen:
- Grundstücksgröße: 600 m²
- Kaufpreis: 250 €/m² → 150.000 €
- Grunderwerbsteuer (5 %): 7.500 €
- Notar & Grundbuch (1,5 %): 2.250 €
- Makler (3,57 %): 5.355 €
- Erschließungskosten: 10.000 €
- Sonstige Kosten (Vermessung etc.): 2.000 €
Gesamtkosten: 177.105 €
Einfluss der Grundstückskosten auf die Baufinanzierung
- Grundstückskosten gehören nicht zu den Baukosten, sind aber Teil der Gesamtfinanzierung
- Viele Banken verlangen, dass Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden
- Mindest-Eigenkapitalbedarf: 15–30 % der Gesamtkosten
- Tipp: Grundstückskauf vorfinanzieren → spätere Beleihung für Hausbau möglich
Grundstückskosten beim Bauträgerkauf
Bei schlüsselfertigen Häusern vom Bauträger sind die Grundstückskosten oft separat ausgewiesen – oder in einem Gesamtpreis enthalten.
Wichtig:
- Achte auf die Aufteilung im Vertrag
- Notarvertrag trennt häufig Grundstückskauf und Bauvertrag
- Kaufpreis muss ggf. in Einmalzahlung geleistet werden
Grundstückskosten steuerlich absetzbar?
- Privat genutzte Grundstücke: nicht absetzbar
- Vermietung oder betriebliche Nutzung:
- Anschaffungskosten können abgeschrieben werden (Gebäudeanteil)
- Nebenkosten teilweise als Werbungskosten oder Betriebsausgaben
Tipps zur Reduzierung der Grundstückskosten
- Vergleichbare Grundstücke prüfen
– Bodenrichtwerte, Lage, Erschließung vergleichen - Direktkauf ohne Makler
– spart 3–4 % Provision - Verhandlungsbereitschaft prüfen
– besonders bei Bauzwang, Altlasten oder langer Angebotsdauer - Gemeindegrundstücke & Erbpacht prüfen
– oft günstiger, aber mit Einschränkungen
Häufige Fragen (FAQs)
Was zählt zu den Grundstückskosten?
Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Erschließung und ggf. Vermessung oder Altlastenprüfung.
Wie viel Prozent Nebenkosten muss ich beim Grundstückskauf einplanen?
In der Regel 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Sind Grundstückskosten Teil der Baukosten?
Nein – sie gehören zur Gesamtinvestition, werden aber separat kalkuliert.
Können Grundstückskosten finanziert werden?
Ja, aber Banken verlangen meist, dass Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wie finde ich günstige Grundstücke?
Gemeindebörsen, Versteigerungen, Online-Portale, Genossenschaften oder direkte Nachfragen beim Bauamt.
Fazit: Grundstückskosten realistisch kalkulieren – für sicheren Bau- und Finanzierungserfolg
Die Grundstückskosten sind mehr als nur der m²-Preis – sie setzen sich aus vielen Einzelposten zusammen, die oft unterschätzt werden. Wer hier sauber rechnet, Nebenkosten berücksichtigt und Erschließungsfragen klärt, schafft eine solide Basis für die Hausplanung und die Baufinanzierung. Die Devise lautet: lieber einmal zu viel nachfragen und prüfen, als später in böse Kostenfallen zu tappen.