Ob bei der Wohnungssuche oder im Mietvertrag: Der Begriff Kaltmiete begegnet dir überall. Doch was genau verbirgt sich dahinter? Was ist in der Kaltmiete enthalten – und was nicht? Und warum ist es so wichtig, sie von Warmmiete oder Gesamtmiete zu unterscheiden? In diesem Beitrag erklären wir, was die Kaltmiete wirklich aussagt, wie sie berechnet wird, wie sie sich im Mietvertrag niederschlägt und warum sie bei der Einschätzung von Mietkosten allein nicht ausreicht.
Was ist die Kaltmiete? – Definition
Die Kaltmiete, auch Nettomiete genannt, ist der Grundpreis für die Nutzung einer Immobilie, den der Mieter monatlich an den Vermieter zahlt – ohne Nebenkosten.
Sie bildet die Basis der Miete und deckt nur die reine Raumnutzung ab, also die Wohnung oder das Haus selbst.
Nicht enthalten sind dabei:
- Heizkosten
- Betriebskosten (z. B. Müllabfuhr, Hausmeister, Wasser)
- Strom oder Internet
Was umfasst die Kaltmiete?
In der Kaltmiete enthalten:
- Nutzung der Wohnräume
- Nutzung zugewiesener Nebenflächen (z. B. Keller, Abstellkammer)
- Möglicherweise Stellplatz oder Garage (wenn separat ausgewiesen)
Nicht enthalten:
- Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Strom, Internet, Telefon (individuelle Verbrauchskosten)
➡️ Die Kaltmiete ist die Verhandlungsbasis bei der Mietpreisfestlegung – auf ihr bauen alle weiteren Kosten auf.
Kaltmiete vs. Warmmiete vs. Gesamtmiete
| Begriff | Inhalt |
|---|---|
| Kaltmiete | Nur Raum-/Nutzungsmiete (ohne Nebenkosten) |
| Warmmiete | Kaltmiete plus Nebenkosten (ohne Strom & Internet) |
| Gesamtmiete | Warmmiete plus individuelle Zusatzkosten (z. B. Strom) |
Beispiel:
- Kaltmiete: 800 €
- Nebenkosten (inkl. Heizung): 250 €
- Warmmiete: 1.050 €
- Strom/Internet: 100 €
- Gesamtbelastung: 1.150 €
Warum ist die Kaltmiete wichtig?
Die Kaltmiete ist relevant für:
- Mietspiegel-Vergleich
- Mieterhöhungen (werden meist auf Basis der Kaltmiete berechnet)
- Wohngeldberechnung
- Kostenvergleiche bei Wohnungssuche
- Mietrechtliche Prüfungen (z. B. Mietpreisbremse, Mietwucher)
💡 Auch bei der Berechnung der Mietobergrenzen im Sozialleistungsbezug (z. B. Bürgergeld) ist die Kaltmiete entscheidend.
Mietspiegel und Kaltmiete
In städtischen Mietspiegeln ist fast immer die Kaltmiete pro Quadratmeter angegeben. Sie dient zur:
- Orientierung bei Neuvermietung
- Beurteilung, ob eine Miete „ortsüblich“ ist
- Grundlage bei gerichtlichen Streitigkeiten
Beispiel:
Mietspiegel gibt 10 €/m² an → Wohnung mit 80 m² sollte max. 800 € Kaltmiete kosten
Wie setzt sich die Kaltmiete zusammen?
Der Vermieter kalkuliert die Kaltmiete unter Berücksichtigung von:
- Lage der Immobilie
- Zustand und Ausstattung
- Baujahr
- Nachfrage auf dem Mietmarkt
- Vergleichsmieten laut Mietspiegel
- Mietpreisbremse (in angespannten Wohnungsmärkten)
➡️ Eine Kaltmiete darf in bestimmten Regionen gesetzlich nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ist eine Kaltmiete verhandelbar?
Ja – vor Vertragsabschluss ist jede Kaltmiete verhandelbar. Gute Argumente für eine Verhandlung:
✅ Lange Leerstandszeit
✅ Mängel in der Wohnung
✅ Vergleichsangebote in der Nachbarschaft
✅ Kein Energieausweis vorhanden
Nach Vertragsabschluss ist eine einseitige Mieterhöhung nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Kaltmiete und Nebenkosten: Was du beachten solltest
Viele Mietinteressierte achten nur auf die Kaltmiete – doch die Nebenkosten können die Warmmiete drastisch erhöhen.
Nebenkosten (Betriebskosten):
- Wasser / Abwasser
- Müllabfuhr
- Hausreinigung
- Gebäudeversicherung
- Aufzugskosten
- Hauswart / Gartenpflege
- Heizkosten (bei zentraler Versorgung)
➡️ Die „zweite Miete“ kann 30–50 % der Kaltmiete ausmachen.
Tipps für Mieter
✅ Achte auf den Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete
✅ Frage nach der letzten Betriebskostenabrechnung
✅ Prüfe, ob die Heizkosten separat ausgewiesen sind
✅ Vergleiche Mietpreise mit dem Mietspiegel deiner Stadt
✅ Bei Unsicherheit: Lass den Mietvertrag von einer Mieterberatung prüfen
Häufige Fragen (FAQs)
Was bedeutet Kaltmiete?
Die Kaltmiete ist der reine Mietbetrag für die Nutzung der Wohnräume – ohne Nebenkosten wie Heizung oder Wasser.
Was ist in der Kaltmiete enthalten?
Nur die Nutzung der Wohnung – keine Betriebskosten oder Verbrauchskosten.
Was ist der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete?
Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten (ohne Strom & Internet). Die Warmmiete ist das, was du regelmäßig an den Vermieter zahlst.
Welche Miete steht im Mietspiegel?
Meist die Kaltmiete pro m² – sie dient zur Orientierung bei Neuvermietung und Mieterhöhungen.
Was ist bei Wohngeld oder Bürgergeld relevant – Kalt- oder Warmmiete?
Beide – aber die Kaltmiete ist oft die Basis für zulässige Obergrenzen. Die Kosten der Unterkunft umfassen aber auch die Nebenkosten (ohne Strom).
Fazit: Die Kaltmiete – Grundlage jeder Mietkalkulation
Die Kaltmiete ist der Ausgangspunkt jeder Mietkalkulation – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Sie beeinflusst die rechtliche Zulässigkeit einer Miete, die Vergleiche im Mietspiegel, die Höhe staatlicher Leistungen und deine eigene Wohnkostenplanung. Doch allein betrachtet sagt sie wenig über die gesamte Mietbelastung aus. Deshalb solltest du beim Wohnungssuchen und Mietvergleichen immer auch die Warmmiete und Nebenkosten im Blick behalten – und genau prüfen, was wirklich auf dich zukommt. Weitere Infos gibt es bei den Immobilien- und Wohnkostenrechnern.