Die Miete für eine Wohnung oder ein Haus besteht nicht nur aus der Kaltmiete – ein erheblicher Teil entfällt auf die sogenannten Nebenkosten. Diese „zweite Miete“ kann leicht mehrere hundert Euro pro Monat betragen und ist ein entscheidender Faktor bei der Einschätzung der tatsächlichen Wohnkosten. Doch was genau sind Nebenkosten? Welche Posten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen – und welche nicht? Wie wird abgerechnet – und was kannst du als Mieter tun, wenn dir die Nebenkosten zu hoch erscheinen? In diesem Beitrag erfährst du alles Wichtige zu Zusammensetzung, Höhe und Kontrolle deiner Nebenkosten.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind die zusätzlichen Betriebskosten, die dem Vermieter durch die Bewirtschaftung der Immobilie entstehen und die – je nach Vereinbarung – auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Zusammen mit der Kaltmiete ergeben sie die Warmmiete, also den monatlich zu zahlenden Gesamtbetrag für das Wohnen.
Die rechtliche Grundlage bildet § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Was gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten?
Gemäß § 2 BetrKV sind folgende Positionen auf den Mieter umlegbar, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden:
Häufige umlagefähige Nebenkosten:
- Heizkosten
- Warmwasserversorgung
- Wasser/Abwasser
- Grundsteuer
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Hauswart/Hausmeister
- Gartenpflege
- Aufzugskosten
- Beleuchtung (Treppenhaus, Keller, Außenbereich)
- Schornsteinfegergebühren
- Gebäudeversicherung (Brand, Leitungswasser, Sturm)
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- TV-Antennenanlage oder Kabelanschluss
💡 Nur, wenn die Nebenkosten vertraglich festgehalten sind, darf der Vermieter sie auch abrechnen.
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Folgende Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltung und Reparaturen
- Rücklagen für zukünftige Modernisierungen
- Zinsen für Kredite des Vermieters
- Kosten für Leerstand oder Neuvermietung
➡️ Diese Kosten trägt der Vermieter allein.
Nebenkosten vs. Betriebskosten
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten synonym verwendet.
Genauer gesagt:
- Betriebskosten = umlagefähige Nebenkosten laut BetrKV
- Nebenkosten = können auch nicht umlagefähige Kosten enthalten (z. B. Verwaltungskosten)
➡️ In der Praxis ist mit „Nebenkosten“ fast immer das gemeint, was du zusätzlich zur Kaltmiete zahlst.
Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale?
Im Mietvertrag kann geregelt sein, ob die Nebenkosten als:
1. Vorauszahlung
- Monatliche Abschläge auf die zu erwartenden Nebenkosten
- Jährliche Abrechnungspflicht für den Vermieter
- Mieter erhält ggf. Nachzahlung oder Rückerstattung
2. Pauschale
- Fester monatlicher Betrag, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch
- Keine Abrechnung erforderlich
- Risiko liegt beim Vermieter
💡 Die meisten Mietverhältnisse arbeiten mit Vorauszahlungen, um verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen.
Wie hoch sind Nebenkosten durchschnittlich?
Je nach Region, Ausstattung und Verbrauch schwanken die Kosten stark. Durchschnitt in Deutschland (Stand 2024):
- Nebenkosten pro m²: ca. 2,50 € – 3,50 €
- Beispiel bei 80 m² Wohnung: 200–280 € monatlich
Heizkosten und Warmwasser machen dabei oft über 50 % der gesamten Nebenkosten aus.
Nebenkostenabrechnung: Was muss drinstehen?
Vermieter müssen die jährliche Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen.
Pflichtangaben laut § 259 BGB:
- Abrechnungszeitraum
- Aufstellung aller Gesamtkosten
- Verteilerschlüssel (z. B. nach Wohnfläche oder Verbrauch)
- Berechnung des Mieteranteils
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
- Ergebnis (Nachzahlung oder Guthaben)
➡️ Mieter haben das Recht, Belegeinsicht zu verlangen.
Nebenkosten prüfen: Deine Rechte als Mieter
✅ Kontrolliere, ob nur umlagefähige Kosten enthalten sind
✅ Achte auf den richtigen Verteilerschlüssel
✅ Vergleiche mit Vorjahreswerten – starke Abweichungen hinterfragen
✅ Fordere Belege an, wenn du Zweifel hast
✅ Widerspruch schriftlich innerhalb von 12 Monaten einlegen
Tipps zum Sparen bei Nebenkosten
- Heizverhalten anpassen → Thermostat richtig nutzen, Lüften statt Dauerlüften
- Wasserverbrauch senken → Sparduschköpfe, Tropfende Hähne reparieren
- Beleuchtung im Gemeinschaftsbereich ansprechen
- Eigenverbrauch von Strom oder Internet regelmäßig überprüfen
- Prüfe die Möglichkeit eines Versorgerwechsels (z. B. Stromanbieter)
Häufige Fragen (FAQs)
Was gehört alles zu den Nebenkosten?
Zu den Nebenkosten zählen umlagefähige Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hauswart, Gebäudeversicherung u. v. m. – sofern sie im Mietvertrag genannt sind.
Wie hoch dürfen Nebenkosten sein?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze – sie müssen aber wirtschaftlich vertretbar und nachvollziehbar abgerechnet sein.
Muss der Vermieter über Nebenkosten abrechnen?
Nur bei Vorauszahlungspflicht. Bei Pauschale entfällt die Abrechnungspflicht.
Kann ich Nebenkosten von der Steuer absetzen?
Ja – haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Hausmeister, Gartenpflege) sind teilweise steuerlich absetzbar.
Was passiert, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?
Nach Ablauf von 12 Monaten darf er keine Nachforderungen mehr stellen – ein Guthaben muss aber weiterhin ausgezahlt werden.
Fazit: Nebenkosten – die zweite Miete im Blick behalten
Die Nebenkosten sind ein wichtiger Bestandteil deiner monatlichen Wohnkosten – oft unterschätzt, aber mit hohem Einfluss auf dein Budget. Wer weiß, was enthalten sein darf und was nicht, kann Abrechnungen besser prüfen, Nachzahlungen vermeiden und sogar Kosten senken. Ob du eine neue Wohnung suchst oder deine aktuelle Nebenkostenabrechnung prüfen willst – mit einem klaren Verständnis über die Zusammensetzung und deine Rechte bist du auf der sicheren Seite. Weitere Infos gibt es beim Immobilien- und Wohnkostenrechner