Der Tilgungssatz ist ein entscheidender Faktor bei der Aufnahme eines Kredits – vor allem bei Immobilienfinanzierungen. Er bestimmt, wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst und wie hoch deine monatliche Rate ausfällt. Gleichzeitig beeinflusst der Tilgungssatz die Gesamtkosten des Kredits, denn: Je schneller getilgt wird, desto weniger Zinsen zahlst du. In diesem Beitrag erfährst du, was der Tilgungssatz genau ist, wie du ihn berechnest, welche Auswirkungen verschiedene Tilgungsraten haben und worauf du bei der Wahl achten solltest.
Was ist der Tilgungssatz? – Definition
Der Tilgungssatz ist der prozentuale Anteil der Darlehenssumme, der jährlich zur Rückzahlung des Kredits verwendet wird – unabhängig vom Zinsanteil.
Tilgung = Rückzahlung des eigentlichen Kreditbetrags (Kapital), nicht der Zinsen.
Beispiel:
Ein Tilgungssatz von 2 % bei einem Darlehen von 200.000 € bedeutet eine jährliche Tilgung von 4.000 €.
Tilgungssatz und Annuität – Zusammenhang
Die Höhe der monatlichen Rate (Annuität) ergibt sich aus: Annuita¨t=Zinssatz+Tilgungssatz\text{Annuität} = \text{Zinssatz} + \text{Tilgungssatz}Annuita¨t=Zinssatz+Tilgungssatz
Beispiel:
- Darlehenssumme: 250.000 €
- Zinssatz: 3 % p. a.
- Tilgungssatz: 2 % p. a.
Annuität = 250.000 × (0,03 + 0,02) = 12.500€ jährlich → 1.041,67€ monatlich
Einfluss des Tilgungssatzes auf Laufzeit & Zinskosten
Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sinkt die Restschuld – und desto kürzer ist die Laufzeit.
| Tilgungssatz | Laufzeit (ca.) | Gesamtzinsbelastung (bei 3 % Zins, 250.000 €) |
|---|---|---|
| 1 % | ca. 46 Jahre | sehr hoch (~195.000 €) |
| 2 % | ca. 31 Jahre | hoch (~130.000 €) |
| 3 % | ca. 23 Jahre | moderat (~100.000 €) |
| 4 % | ca. 18 Jahre | gering (~80.000 €) |
➡️ Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit = weniger Zinsen
Empfehlung: Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
Die Mindesttilgung liegt in der Regel bei 1–2 % p. a.. Empfohlen werden je nach Zinssatz:
- 2–3 % bei niedrigen Zinsen (< 3 %)
- 4–5 % bei sehr günstigen Finanzierungen
- Höhere Tilgung bei kurzer Zinsbindung oder schneller Schuldenfreiheit gewünscht
💡 Faustregel: Je niedriger der Zinssatz, desto höher sollte die Tilgung sein.
Beispielrechnung: Tilgungssatz im Vergleich
Darlehen: 200.000 €, Zinssatz: 2,5 %
| Tilgungssatz | Monatliche Rate | Laufzeit | Zinskosten gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 583 € | 43 Jahre | ca. 121.000 € |
| 2 % | 750 € | 29 Jahre | ca. 82.000 € |
| 3 % | 917 € | 22 Jahre | ca. 61.000 € |
| 4 % | 1.083 € | 18 Jahre | ca. 48.000 € |
Flexibler Tilgungssatz: Sondertilgungen und Tilgungsoptionen
Viele Kreditverträge bieten:
- Sondertilgungsrechte (z. B. bis 5 % jährlich)
- Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit (z. B. 1× im Jahr)
Diese Optionen erhöhen deine Flexibilität – etwa bei Gehaltserhöhungen oder Erbschaften.
Tilgungssatz bei Förderdarlehen (z. B. KfW)
Förderdarlehen wie die KfW-Wohnbauförderung enthalten oft:
- Tilgungsfreie Anlaufjahre
- Feste Tilgungssätze mit niedrigen Raten am Anfang
- Danach: regulärer Tilgungsbeginn mit höherer monatlicher Belastung
Tilgungssatz und Restschuld nach Zinsbindung
Wenn die Zinsbindung endet (z. B. nach 10 oder 15 Jahren), ist die Restschuld abhängig vom Tilgungssatz.
Beispiel bei 250.000 € Darlehen, 3 % Zins, 10 Jahre Zinsbindung:
| Tilgungssatz | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|
| 1 % | ca. 220.000 € |
| 2 % | ca. 190.000 € |
| 3 % | ca. 160.000 € |
➡️ Je höher der Tilgungssatz, desto geringer die Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen (FAQs)
Was bedeutet Tilgungssatz einfach erklärt?
Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des Darlehens du pro Jahr zur Rückzahlung verwendest – ohne die Zinsen.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Mindestens 2 %, besser 3–4 % – abhängig von Einkommen, Zinssatz und gewünschter Laufzeit.
Kann man den Tilgungssatz später ändern?
Ja, mit Tilgungsoption im Vertrag – sonst nur bei Anschlussfinanzierung.
Wie beeinflusst der Tilgungssatz die Restschuld?
Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sinkt die Restschuld → geringere Zinslast, kürzere Laufzeit.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zins?
Zinsen zahlst du für die Nutzung des Darlehens – Tilgung reduziert die eigentliche Schuldsumme.
Fazit: Der Tilgungssatz – dein Hebel für weniger Zinsen und kürzere Laufzeit
Der Tilgungssatz ist ein zentrales Stellrad in jeder Baufinanzierung. Wer ihn klug wählt, kann Zinskosten erheblich senken, schneller schuldenfrei werden und die Anschlussfinanzierung verkleinern. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, mit einer höheren Tilgung zu planen – je früher du tilgst, desto mehr sparst du am Ende.